一、海域估價(jià)的概念與意義

（一）海域估價(jià)的概念

海域估價(jià)（評(píng)估）是根據(jù)海域的區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)海域資源的價(jià)值所作出的評(píng)定和估算。

（二）海域估價(jià)制度的意義

1、提高海域使用金征收的科學(xué)化水平

《海域使用管理法》第33條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行海域有償使用制度，單位和個(gè)人使用海域必須按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定繳納海域使用金。

目前，海域使用權(quán)通過申請(qǐng)審批和通過招標(biāo)、拍賣等方式出讓時(shí)，海域使用金征收數(shù)額的確定依據(jù)不同。主要有以下兩大類：

海域使用權(quán)申請(qǐng)審批 類的要執(zhí)行財(cái)政部、國(guó)家海洋局統(tǒng)一制定的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)。征收標(biāo)準(zhǔn)按照用海類型和海域等別確定，主要反映的是某一行政單元毗鄰海域的平均價(jià)值。但事實(shí) 上，一個(gè)行政單元毗鄰海域的區(qū)位價(jià)值、資源條件等因素往往存在較大差異。就特定海域而言，其實(shí)際價(jià)值可能高于或低于這一平均價(jià)值。

海域使用權(quán)招標(biāo)、拍賣類的則由海洋行政主管部門委托有資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓使用權(quán)的海域價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)估價(jià)結(jié)果確定招標(biāo)（或拍賣）的底價(jià)，海域使用金征收金額按照*終招標(biāo)、拍賣的成交價(jià)款確定。

比較以上兩類對(duì)海域使用金的征收計(jì)價(jià)方法，不難看出后者較為準(zhǔn)確地反映了海域資源的實(shí)際價(jià)值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為實(shí)現(xiàn)海域使用權(quán)出讓的公平、公正，有必要通過海域估價(jià)來確定每一宗用海的海域使用金征收金額。

2、滿足海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化需要

《海域使用管理法》 第27條規(guī)定，海域使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著海洋經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將海域使用權(quán)用于流轉(zhuǎn)或融資的市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押已大量發(fā)生 （僅2007年，全國(guó)海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓115宗，利用海域使用權(quán)辦理抵押貸款1386宗，尤其福建省海岸線長(zhǎng)，海域面積大，海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)更大，全省 建行系統(tǒng)2009年8月在武夷山開辦“海域使用權(quán)估價(jià)培訓(xùn)專題”講座，足以說明海域使用權(quán)抵押、估價(jià)是市場(chǎng)化的需求）。在海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，為了合理 確定交易價(jià)格，保障交易公平，當(dāng)事人需要對(duì)海域價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；在海域使用權(quán)抵押過程中，為了準(zhǔn)確反映海域價(jià)值，防范金融貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押雙方也需要委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的海域價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?？梢?，海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化需要決定著海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)化需要。

3、增強(qiáng)海域使用權(quán)補(bǔ)償?shù)暮侠砘潭?/span>

因公共利益或國(guó)家安 全的需要，原批準(zhǔn)用海的人民政府可以依法收回海域使用權(quán)，在海域使用權(quán)期滿提前收回的，對(duì)海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在這種情況下，需要委托專業(yè)估 價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)依附海域的固定設(shè)施及其他附著物，根據(jù)其投資數(shù)額、使用狀況、批準(zhǔn)使用期限以及已繳納海域使用金的年限等進(jìn)行估價(jià)，以維護(hù)海域使用權(quán)人的合法權(quán) 益。

二、海洋資源管理及海域估價(jià)的現(xiàn)狀

（一）海洋資源管理方面現(xiàn)有的法律、法規(guī)和規(guī)章

現(xiàn)行海洋資源管理類 的法律、法規(guī)和規(guī)章主要有《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》、《中華人民共和國(guó)海洋環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》、《鋪設(shè)海底電纜管道管理 規(guī)定》、《海域使用權(quán)管理規(guī)定》、《海域使用權(quán)登記辦法》、《福建省海域使用管理?xiàng)l件》、《福建省海域使用管理辦法》、《福建省海域使用金征收配套管理辦 法》等等。我國(guó)的海洋法律、法規(guī)的相繼出臺(tái)與不斷完善，為開辦海域使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。

（二）海域估價(jià)的現(xiàn)狀

《海域使用管理法》 自2002年1月1日實(shí)施以來，國(guó)家海洋局組織開展了海域估價(jià)制度研究和試點(diǎn)，江蘇、浙江、福建等省相繼涉足到了此業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但由于我國(guó)現(xiàn)行海洋資源管理 類的法律法規(guī)中還沒有關(guān)于海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估方面的規(guī)定，在實(shí)際工作中遇到諸多困難。歸結(jié)起來，主要有如下：

1、缺乏海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的規(guī)范（規(guī)程）

房地產(chǎn)有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，土地有《土地估價(jià)規(guī)程》，而目前缺乏海域估價(jià)方面的規(guī)定，使海域估價(jià)無章可循。

2、管理程序上沒有較成熟的方式

3、缺乏專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)部門

目前由于缺乏海域方面專業(yè)的估價(jià)與估價(jià)管理部門，大多借助土地、房地產(chǎn)部門的做法，這種做法與海域是否吻合，值得探索。

4、用海企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)索取困難

用海行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，與用海企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)聯(lián)的資料數(shù)據(jù)難以搜集與索取，就算能夠索取到這些資料，但這些資料的真實(shí)性如何判定？就算是真實(shí)的，但這些數(shù)據(jù)資料在現(xiàn)行的海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估工作中是否得到真正意義上的體現(xiàn)？這些也都值得探索。

5、海域使用權(quán)抵押與臨海土地抵押分離難

對(duì)于臨海工業(yè)、港口 物流等行業(yè)來說，海域使用權(quán)與臨海土地使用權(quán)是緊密結(jié)合的，這是由海域和海域使用性質(zhì)與特點(diǎn)所決定的。眾所周知，臨海工業(yè)、港口物流用海，其海域和臨海土 地是無法截然分開的一個(gè)空間資源整體，從海域使用功能性來講，脫離了臨海土地，海域就失去了許多實(shí)用性。目前，除漁業(yè)及養(yǎng)殖用海外，海域使用權(quán)的價(jià)值主要 體現(xiàn)在海域與臨海土地結(jié)合形成的港口、碼頭、航道等資源上，如果單獨(dú)使用海域或臨海土地任何一方作為抵押，都無法體現(xiàn)海域的實(shí)際價(jià)值。特別是從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 角度來看，除了漁業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)用海外，大多數(shù)工礦交通等性質(zhì)用海，如果脫離了臨海土地，其海域使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)上是很難進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，因此，如果摒棄臨海土 地，單獨(dú)進(jìn)行海域使用權(quán)抵押，在實(shí)踐中是行不通的。

三、與海域使用權(quán)估價(jià)有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識(shí)

（一）海域使用權(quán)的概念

海域使用權(quán)是單位或 個(gè)人以法定方式取得的對(duì)國(guó)家所有的特定海域的排他性支配權(quán)利。這種排他性的支配權(quán)包括對(duì)特定海域的占有、利用、收益的權(quán)利和一定方式下的處分權(quán)利，具有排 他性、合法性、期限性、受限性四個(gè)特征。它是一種自然資源使用權(quán)，是從海域所有權(quán)上派生出來的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運(yùn)用這種權(quán)利對(duì)特定海域的使用價(jià) 值進(jìn)行開發(fā)利用和收益，謀取一定的利益，實(shí)現(xiàn)一定的目的。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價(jià)值為其內(nèi)容的用益物權(quán)。

（二）與海域有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識(shí)

1、海域：海域是指一定界限內(nèi)的邊緣海區(qū)域，包括區(qū)域內(nèi)的海表層、表層以下的水體及其底土，是一個(gè)主體空間。

2、海域使用：根 據(jù)《海域使用管理法》第二條，海域使用是“在中華人民共和國(guó)內(nèi)水、鄰海持續(xù)使用特定海域三個(gè)月以上的排他性用?；顒?dòng)”。它包括如下內(nèi)涵：（1）使用位置的 固定性（游動(dòng)性使用不屬于海域使用）；（2）使用時(shí)間的連續(xù)性（即三個(gè)月以上）；（3）用?；顒?dòng)的排他性；（4）利用對(duì)象的特定性（只要利用海域概念中的 任何其中一項(xiàng)，都構(gòu)成海域使用）。

3、海洋功能區(qū)劃：海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然條件、環(huán)境條件和開發(fā)利用的要求，按照海洋功能標(biāo)準(zhǔn)，將海域劃分為不同類型的功能區(qū)。海域使用必須符合海洋功能區(qū)劃。

（三）海域權(quán)屬制度     

1、海域所有權(quán)：海域所有權(quán)全部屬國(guó)家所有。它不同于土地所有權(quán)分為國(guó)家所有與集體所有兩種性質(zhì)。

海域所有權(quán)的特征：所有權(quán)主體的唯一性；所有權(quán)客體是一個(gè)立體空間。

2、海域使用權(quán)：我國(guó)確立了海域所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則。海域使用權(quán)的概念，前面以述。海域使用權(quán)*高期限，按照下列用途確定：

（1）養(yǎng)殖用海15年；

（2）拆船用海20年；

（3）旅游、娛樂用海25年；

（4）鹽業(yè)、礦業(yè)用海30年；

（5）公益事業(yè)用海40年；

（6）港口、修造船廠等建設(shè)工程用海50年。

（四）海域使用的分類：

根據(jù)國(guó)家海洋局《關(guān)于印發(fā)海籍調(diào)查規(guī)程的通知》（國(guó)海管字[2002]222號(hào)）以海域用途為主要依據(jù)，海域使用分為9個(gè)一級(jí)類，25個(gè)二級(jí)類（見下表）。

海域使用分類體系表

一級(jí)類

二級(jí)類

代碼

名稱

1漁業(yè)用海

1.1漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用海

1.2養(yǎng)殖用海

1.3增殖用海

2交通運(yùn)輸用海

2.1港口用海

2.2航道

2.3錨地

2.4路橋用海

3工礦用海

3.1鹽業(yè)用海

3.2臨海工業(yè)用海

3.3礦業(yè)開采用海

3.4油氣開采用海

4旅游娛樂用海

4.1旅游基地設(shè)施用海

4.2海水浴場(chǎng)

4.3海水娛樂用海

5海底工程用海

5.1電纜管道用海

5.2海底隧道用海

5.3海底倉(cāng)儲(chǔ)用海

6排污傾倒用海

6.1污水排放用海

6.2廢物傾倒用海

7圍海造地用海

7.1城鎮(zhèn)建設(shè)用海

7.2圍墾用海

8特殊用海

8.1科研教學(xué)用海

8.2軍事設(shè)施用海

8.3保護(hù)區(qū)用海

8.4海岸防護(hù)工程用海

9其他用海

（五）海域使用金

海域使用金是指國(guó)家以海域所有者身份依法出讓海域使用權(quán)，而向取得海域使用權(quán)的單位和個(gè)人收取的權(quán)利金。海域使用金包括海域出讓金、海域轉(zhuǎn)讓金和海域租金。

1、海域出讓金：是指國(guó)家將海域使用權(quán)在一定時(shí)限內(nèi)有償出讓給海域使用人時(shí)，按照規(guī)定向海域使用人收取的海域使用權(quán)出讓價(jià)款。海域使用期滿后，海域使用人經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用而繳納的海域使用權(quán)出讓價(jià)款，也屬海域使用金。

2、海域轉(zhuǎn)讓金：是指通過有償出讓形式取得的海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)、利用時(shí)，就其所取得的增值額按規(guī)定的比例，向國(guó)家繳納的海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值的部分價(jià)款。

3、海域租金：是指在不轉(zhuǎn)讓海域使用權(quán)的條件下，海域使用人將通過有償出讓方式取得的海域使用權(quán)出租給他人開發(fā)、利用時(shí)，就其所取得的租金收入按規(guī)定的比例，向國(guó)家繳納的海域使用權(quán)出租收入的部分價(jià)款。

我省海域使用金繳納標(biāo)準(zhǔn)詳見《福建省海域使用金征收配套管理辦法》（閩政辦[2007]153號(hào)）。

四、海域使用權(quán)抵押貸款

（一）海域使用權(quán)抵押貸款的概念

海域使用權(quán)抵押貸款，是指海域使用權(quán)人在不轉(zhuǎn)移海域使用權(quán)占有方式的情況下，將海域使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，經(jīng)抵押登記后，向金融機(jī)構(gòu)獲得貸款的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù) 時(shí)，債權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）有權(quán)依法處分該海域使用權(quán)，并對(duì)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在這一關(guān)系中，提供海域使用權(quán)作為擔(dān)保的為抵押人，接受海域使用權(quán)擔(dān)保的 金融機(jī)構(gòu)為抵押權(quán)人。

（二）不得抵押的海域使用權(quán)情形

根據(jù)《海域使用權(quán)管理規(guī)定》第四十二條規(guī)定，有下列情形之一的海域使用權(quán)不得出租，抵押：

1、權(quán)屬不清或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

2、未按規(guī)定繳納海域使用金、改變海域用途等違法用海的；

3、油氣及其他海洋礦產(chǎn)資源勘查開采的；

4、海洋行政主管部門認(rèn)為不能出租，抵押的（如公益性用海）。

（三）海域使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)把握

海域使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)除了有房地產(chǎn)、土地抵押貸款所相同的風(fēng)險(xiǎn)之外，還有以下其特殊性的風(fēng)險(xiǎn)，因此抵押權(quán)人尤其要慎重把握。

1、管理風(fēng)險(xiǎn)

 海域使用權(quán)抵押是一項(xiàng)新興的抵押業(yè)務(wù)，目前無經(jīng)驗(yàn)可循，規(guī)章制度還有許多空白點(diǎn)。在市場(chǎng)不完全成熟的條件下，海域使用權(quán)抵押貸款不僅要求信貸員承擔(dān)資產(chǎn)管理責(zé)任，更重要的還要具備對(duì)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的可控能力以及海域使用權(quán)價(jià)值的判斷。目前金融機(jī)構(gòu)中此方面的專業(yè)管理人才奇缺。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

 海域使用權(quán)評(píng)估值存在極大的不確定性。目前辦理海域使用權(quán)抵押貸款的對(duì)象可以分為兩大類，一類是養(yǎng)殖業(yè)，另一類是船舶、碼頭業(yè)等。養(yǎng)殖業(yè)受臺(tái)風(fēng)等季節(jié)性因素 影響大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，收益存在不確定性，估價(jià)機(jī)構(gòu)難以預(yù)測(cè)其效益的走向，不能保證抵押物估價(jià)后的絕對(duì)保值；船舶、碼頭業(yè)等是粗放型產(chǎn)業(yè)，面臨重新“洗 牌”的可能性較大，而海域使用權(quán)價(jià)值受制于其生產(chǎn)效益影響，潛在較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3、專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

 目前，缺乏對(duì)海域使用權(quán)價(jià)值估價(jià)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，相當(dāng)程度地依附于資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)作。這些估價(jià)機(jī)構(gòu)在海域地理、陸岸交通、用途以及抵御 自然災(zāi)害能力對(duì)海域評(píng)估價(jià)值的影響因素、影響程度上的把握還不是很準(zhǔn)確。尤其是缺乏海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的規(guī)范（或準(zhǔn)則、規(guī)定），使得估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)海域使用權(quán) 價(jià)值的評(píng)估難以滿足合規(guī)性、合理性。

4、權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)

由于人們的認(rèn)知程度不如房地產(chǎn)，因此目前海域使用權(quán)證書的受領(lǐng)客戶相對(duì)偏少。海域使用權(quán)證書的不普及、不到位，造成了權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。

（四）抵押貸款的注意事項(xiàng)

1、前提要件

海域使用權(quán)抵押貸款的前提要件是必須要取得《海域使用權(quán)證書》。

2、貸前審查

（1）《海域使用權(quán)證書》的審查。內(nèi)容包括：使用權(quán)人、法定代表人、地址、項(xiàng)目名稱、用海類型、用海面積、批準(zhǔn)使用終止日期、海域使用權(quán)登記編號(hào)及年度審查情況等。

（2）海域使用權(quán)有效年限的審查。

（3）海域使用權(quán)登記的用途與實(shí)際用途是否吻合的審查。

（4）海域使用權(quán)使用價(jià)值的估價(jià)值審查。要實(shí)地觀察海域的方位，判斷估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的吻合度，并對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)審。

（5）合理確定抵押期限與貸款成數(shù)。

3、貸款發(fā)放

（1）雙方簽訂《海域使用權(quán)抵押合同》；

（2）到原批準(zhǔn)用海的人民政府海洋行政主管部門辦理抵押登記，開具使用權(quán)抵押登記證明書；

（3）發(fā)放貸款。

4、貸后管理

（1）監(jiān)控借款人貸后資金運(yùn)用情況，關(guān)注資金流向；

（2）關(guān)注借款人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保借款人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法、合規(guī)；

（3）關(guān)注借款期限，催促借款人履行還款義務(wù)；

（4）及時(shí)行使抵押權(quán)。

（五）海域使用權(quán)抵押融資的運(yùn)作規(guī)模選擇

限于目前的市場(chǎng)環(huán)境和制約條件，建議按照不同情況在以下幾種模式中選擇對(duì)海域使用權(quán)抵押融資。

1、直接抵押登記模式。養(yǎng)殖用海的抵押融資可以用此模式。由于養(yǎng)殖用海抵押時(shí)基本不涉及到臨海用地及其他資產(chǎn)，而且這種模式有一定的實(shí)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)，這種方式相對(duì)也比較簡(jiǎn)單。

2、與臨海用地或其他資產(chǎn)共同抵押登記模式。這種模式使用于海域用途同臨海土地結(jié)合比較緊密的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資。這種方式應(yīng)由用海人以海域使用權(quán)證再加上臨海土地使用證、臨海碼頭、倉(cāng)庫(kù)等固定資產(chǎn)共同抵押，抵押登記則由各自的抵押登記機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行。

3、單獨(dú)抵押登記模式。海域使用相對(duì)可以與臨海用地分離的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資，可以采用這種方式。這種模式應(yīng)先由臨海土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人簽署同意后，由海域使用權(quán)人向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)提出對(duì)海域使用權(quán)實(shí)施單獨(dú)抵押的貸款申請(qǐng)。

五、影響海域估價(jià)的因素

（一）區(qū)位條件

海域區(qū)位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關(guān)系。在海域價(jià)值評(píng)估中，需分析的區(qū)位因素很多，包括區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位、區(qū)域等級(jí)、周邊地區(qū)的自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況等等。

（二）自然因素

 為進(jìn)行海域估價(jià)，要通過資料收集（如海岸調(diào)查資料、海籍圖、海域登記表）和外業(yè)調(diào)查，獲取待估海域的地質(zhì)地貌、氣候、水文、生物條件、海水質(zhì)量、自然災(zāi)害等相關(guān)資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評(píng)估海域使用價(jià)值的基礎(chǔ)資料。

（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

海域估價(jià)需要考慮到各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)海洋開發(fā)利用和利用效益的影響。社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、人口和城鎮(zhèn)因素、文化因素、政治因素以及資源環(huán)境的變遷等。